Осталась ли выгода дольщика при взыскании неустойки с застройщика через Арбитраж?
Взыскание неустойки с недобросовестной строительной компании, нарушившей свои обязательства, неотъемлемое право дольщика, гарантированное 214 ФЗ.
Содержание
- Основания для взыскания неустойки
- Истребование неустойки через суд – на что может рассчитывать дольщик
- Судебная практика по взысканию неустойки в СОЮ
- Возможно ли взыскать неустойку без потери процентов
- Требование неустойки через Арбитраж - старая судебная практика
- Неустойка через арбитражный суд - новая практика
- Стоит ли связываться с арбитражем сейчас?
- Этапы проведения сделки
Однако законные требования граждан, как правило, остаются без ответа. При обращении в судебную инстанцию дольщик сталкивается с другой проблемой – снижением размера пени, которое в последнее время повсеместно применяется судами. Это мы подробно обсудили в нашей популярной статье «11 советов по взысканию неустойки по ДДУ». А тут мы подробно разберем вопрос взыскания неустойки через арбитраж.
Основания для взыскания неустойки
214 ФЗ в первую очередь нацелен на защиту дольщиков, которым он дает намного больше прав, чем застройщикам. Собственно, это и неудивительно, поскольку дольщиками являются обычные граждане, для которых участие в долевом проекте – это подчас единственная возможность приобрети жилье для своих личных нужд, в отличие от застройщиков, преследующих только коммерческие цели. У последних имеется лишь одно основание для истребования неустойки: просрочка участником оплаты по договору. Граждане могут взыскать с застройщика неустойку в следующих случаях:
- привлечение финансовых средств на строительство дома лицом, не имеющим на это законного права;
- просрочка сдачи объекта;
- не устранение в срок выявленных недостатков жилья;
- при расторжении ДДУ в одностороннем порядке или по решению суда.
Истребование неустойки через суд – на что может рассчитывать дольщик
При судебном решении вопроса дольщик может включить в иск следующие требования:
- неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка за один день просрочки;
- свои расходы, происшедшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (аренда и др.);
- компенсацию морального вреда;
- штраф 50% от общей суммы всех требований;
- оплату юридических услуг.
Наши кейсы
-
Как мы выжали 2 260 000 рублей из кривых оконных профилей с застройщика «ЛСР Объект-М»
Взыскано: 2 260 000 руб.
-
Взыскание компенсации за строительные недостатки в отделке квартиры в ЖК «Авиатор»
Взыскано: 1 200 368 руб.
-
Как дольщик получил 2,4 млн. руб. от «СтартСК» на соглашении о расторжении ДДУ
Взыскано: 2 415 243 руб.
-
Взыскание компенсации за строительные недостатки с ООО «Специализированный застройщик «НордСити»
Взыскано: 1 198 370 руб.
Судебная практика по взысканию неустойки в СОЮ
Как правило, сроки строительства нарушаются не на один месяц. Нередко возведение дома затягивается на годы, поэтому и суммы неустоек получаются весьма внушительными. Например, при цене квартиры пять миллионов рублей и просрочке строительства на полгода, размер неустойки, рассчитанной по формуле, приведенной в 214 ФЗ, составит 555 000 рублей, и это не считая других, положенных дольщику компенсаций. Узнать подробнее, как правильно рассчитывается неустойка по ДДУ, можно здесь. Однако практика показывает, что получить неустойку в полном размере практически нереально.
Высшие суды также не раз указывали, что снижение размера пени возможно только при очень веских причинах. Так, в п.77 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года разъяснено, что уменьшать неустойку можно в крайних случаях, тогда, когда ее получение может повлечь за собой необоснованную выгоду кредитора, в данном случае дольщика.
При этом в Постановлении также отмечается, что доказать несоответствие неустойки понесенным убыткам и неоправданность получения выгоды должен ответчик. Т.е., застройщик обязан представить доказательства того, что именно данный случай является исключительным, и что последствия от неисполненных им обязательств намного ниже, чем сумма неустойки. Обычно такими доказательствами строительные компании не располагают. Вместе с тем, применение данной статьи встречается в 99% подобных дел. В среднем снижения составляют от 30 до 80%, в зависимости от практики, принятой в конкретном суде и профессионализма вашего юриста. При этом суд обычно не занимается выяснением того, как отразилась на дольщике несвоевременная передача ему жилья, а в большинстве случаев даже не объясняет, что послужило основанием для уменьшения неустойки. Но при грамотной судебной работе, нам все-таки удается убедить суд в недобросовестности застройщика и увеличить процент взыскания.
Формально для суда достаточно лишь письменного заявления застройщика, в котором тот просит о применении 333 статьи. Разумеется, практически всегда данное ходатайство присутствует в деле о взыскании неустойки. И суды зачастую встают на сторону недобросовестных строителей, уменьшая неустойку, тем самым стимулируя последних на дальнейшее неисполнение условий договора.
Возможно ли взыскать неустойку без потери процентов
В последние годы граждане все чаще прибегали к взысканию компенсации с застройщика через Арбитраж, поскольку снижение неустойки по ДДУ в Арбитражном суде происходило намного реже. Самостоятельно дольщик не может подать туда исковое заявление, так как в Арбитраже рассматриваются только споры между организациями. Поэтому до лета 2019 года складывалась довольно обширная практика передачи дольщиком своих прав в части истребования неустойки с застройщика юридическому лицу, которое затем предъявляло иск к строительной фирме уже от имени своей компании.
Данная сделка является законной, она не противоречит 214 ФЗ и регулируется положениями ГК. Договор не требует государственной регистрации. Договор, как правило, заключается на одном из условий:
- Полный выкуп неустойки юридической компанией. В этом случае дольщик получает фиксированную сумму, указанную в договоре и полностью уступает свою неустойку юр. лицу. В дальнейшем он не может претендовать на компенсацию, которая будет отсужена у застройщика.
- Компания, с которой заключен договор, обязуется передать участнику деньги, полученные от застройщика за вычетом своих расходов, оплаты юридических услуг и других необходимых платежей.
Необходимо также отметить несколько важных моментов заключения данной сделки:
- по общему правилу согласие застройщика на переуступку не требуется, даже если данное условие содержится в договоре.
- строительную компанию необходимо должным образом (письменно) уведомить о смене кредитора.
- сделка может происходить в любое время после регистрации ДДУ. Участник может уступить право на пеню и после подписания передаточного акта.
- Дольщик должен обладать теми правами, которые передает цессионарию, и предавать он может их только в том объеме, которым владеет.
Требование неустойки через Арбитраж — старая судебная практика
Вместе с тем нередко на юридических форумах возникали вопросы о правомерности взыскания неустойки в двойном размере юр. лицом, поскольку в законе такое преимущество имеют только физ. лица. Ответом на него может послужить решение Девятого Арбитражного апелляционного суда, в котором он указал, что в связи с тем, что нарушение сроков передачи жилья произошло в то время, когда участником долевого проекта являлся гражданин, то и неустойка должна уплачиваться в двукратном размере.
Аналогичную позицию высказывали Арбитражные суды относительно взимания 50 % штрафа в пользу организации, к которой перешло от дольщика право требования неустойки. В этом случае дольщику требовалось (как и сейчас) предварительно направить в строительную компанию требование о денежной выплате. Отсутствие ответа от застройщика являлось основанием для истребования этого штрафа.
В то же время дольщиком не может передаваться право на требование моральной компенсации, поскольку оно отнесено статьей 383 ГК к категории прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, которые не передаются другим лицам. Здесь следует отметить, что сумма моральной компенсации, присуждаемой судом, очень редко поднимается выше пятнадцати тысяч рублей, и в то время, когда речь идет о суммах в сотни тысяч, особого влияния данная статья расходов на общий размер компенсаций не имеет.
Неустойка через арбитражный суд — новая практика
Пройдемся по истории. До 2018 года арбитражные суды вообще не урезали неустойку по 214 ФЗ. При этом в арбитраже можно было получить и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Для этого заключался договор цессии (уступки), по которому право на неустойку и штраф переходило от дольщика к компании либо к индивидуальному предпринимателю. И новый кредитор уже обращался в арбитражный суд. Это позволяло получать очень высокие результаты взысканий.
Однако шло время, и нагрузка на арбитражные суды росла. Все больше юридических компаний предлагали дольщикам взыскание неустойки через арбитраж. Несмотря на то, что такие компании пополняли бюджет, оплачивая крупные гос. пошлины, в целом арбитражу это не нравилось. Так же росло недовольство со стороны строительных компаний, привыкших к многократным урезаниям пеней. На самых верхах начали обсуждаться вопросы «потребительского терроризма», и реакция не заставила себя долго ждать.
С середины 2018 года судьи арбитражных судов, как по команде, дружно начали урезать неустойку и штраф ровно в два раза. Особенно однообразие такой практики прослеживалось в АС МО. Однако это не решило вопрос и не остановило нас и наших конкурентов на пути взыскания неустойки через арбитраж. По-прежнему это оставалось более выгодным для дольщиков, а соответственно и для юристов.
Решительный и сокрушительный удар нанес Верховный суд, своим определением от 11 июля 2019 года. Когда дал понять нижестоящим судам, что штраф в размере 50% от неустойки не может быть передан юридическому лицу до момента его присуждения. Т.е., другими словами, штраф в арбитраже теперь взыскать нельзя.
И на момент редактирования настоящей статьи, арбитражная практика сформировалась следующим образом:
| Исковое требование: | АС г. Москвы | АС Московской области | Некоторые судьи АС (фамилии называть не будем) |
| Взыскание штрафа | Отказ | Отказ | Отказ |
| Взыскание неустойки при сумме иска до 1 млн рублей | 20% – 100% от суммы неустойки (в зависимости от судьи) | Чаще всего: 50% от суммы неустойки | Урезание ровно в 10 раз – т.е. 10% от суммы неустойки |
| Взыскание неустойки при сумме иска от 1 млн рублей | 20% — 70% от суммы неустойки (в зависимости от судьи) | 30% — 50% от суммы неустойки | Урезание ровно в 10 раз – т.е. 10% от суммы неустойки |
| Вероятность признания судом договора цессии недействительным при условии грамотной работы юриста | Отсутствует | Отсутствует | Отсутствует |
Как видно из приведенной выше таблицы, все Арбитражи отказывают во взыскании штрафа. Урезания в АС МО более предсказуемы, но зато в АС г. Москвы можно попытать счастье и взыскать полную сумму неустойки. Ну а некоторые судьи работают в качестве калькуляторов. Они не прислушиваются к доводам сторон, а просто делят сумму ровно на 10. Видимо это истинные приверженцы принципов диспозитивности, состязательности, непосредственности и равноправия сторон, закрепленных в АПК РФ. При этом мы видим, что практика с недействительностью договоров цессии устаканилась. Суды признают такие договоры законными и не находят оснований для их ничтожности либо оспоримости (ст. 166 ГК РФ).
Стоит ли связываться с арбитражем сейчас?
К сожалению, на этот вопрос нельзя ответить уверенно и однозначно. Все очень субъективно. Многое зависит от вашего застройщика, его юр. адреса, суммы неустойки и судьи, которому попадет дело. Конечно, мы, столько лет занимаясь спорами в сфере долевого строительства, уже выработали некоторые алгоритмы и хитрости в работе. Эти разработки позволяют нам получать более успешные решения и добиваться высокого процента взыскания. Но и эти ноу-хау дают осечки.
Юриспруденция – это гуманитарная наука. И кроме присущей ей неопределенности, очень многое решает человеческий фактор. Ведь итоговое решение принимает судья. И очень многое в российском законодательстве отдано на откуп пресловутому «судейскому усмотрению». А тут уже в силу вступает настроение судьи, его убеждения, его симпатии к представителям одной или другой стороны и т.д.
Так что, тут нет четкого рецепта. Но есть инструменты, позволяющие повысить вероятность положительного исхода. И мы постоянно используем их в своей работе. Конечно, это никак не связано с личным знакомством или коррупцией. Ни в коем случае. Просто изучая огромный массив судебной практики и алгоритмы работы арбитражных судов, мы выявили некоторые закономерности, которые пока не известны большинству наших конкурентов. Это и составляет одно из наших конкурентных преимуществ.
И в целом, имея неустойку свыше 700 000 рублей, мы можем предложить некоторые комбинированные решения, включающие в себя работу с арбитражем. Такие решения позволяют увеличить сумму взыскания от 20% до 50%. И когда речь идет о миллионных неустойках – это очень ощутимо.
Этапы проведения сделки
- после выбора компании, которой дольщик решил передать право требования неустойки, юрист изучает представленные документы;
- производится расчет неустойки и других выплат, подготавливается и подписывается договор цессии;
- договор более не требует регистрации в госорганах;
- застройщику отправляется претензия от дольщика с требованием неустойки, а также уведомление о смене кредитора;
- подготавливается и подается иск в Арбитраж;
- дело рассматривается в Арбитражном суде, где истцом выступает цессионарий;
- далее чаще всего следует апелляционное рассмотрение дела;
- получение судебного решения и исполнительного листа;
- а после фактического взыскания денег — перевод средств дольщику.
Если застройщик не оправдал ваши ожидания, нарушает все возможные сроки строительства, хочет передать вам жилье с недоделками и дефектами, которые не спешит исправлять, обращайтесь в нашу юридическую компанию, и мы вам поможем наказать недобросовестную строительную компанию. Если вы хотите взыскать с застройщика неустойку, мы разработаем для вас самую оптимальную схему, которая позволит вам получить максимально возможную компенсацию. Мы также можем подписать с вами договор цессии на выгодных для вас условиях и поддержим любое ваше решение. Связаться с нами просто, для получения юридической консультации оставьте заявку на сайте.
Руководитель компании
10 лет опыта
Более 200 выигранных дел
Комментарии