Фабула дела
Приобретение земельного участка и загородного дома в живописном месте – долгожданное событие и приятные хлопоты. Однако помимо этого такая сделка может таить в себе множество рисков. Чтобы избежать неприятных сюрпризов в дальнейшем, клиент обратился в нашу компанию за услугой по проверке приобретаемых объектов недвижимости и продавца.
Что мы выявили в ходе анализа и как минимизировали риски клиента?
Клиент представил на анализ комплект документов, запрошенный специалистом нашей компании для проверки данных о продавце и недвижимом имуществе. Так, один из главных и базовых документов, без которого не обходится ни одна проверка объекта недвижимости – выписка из ЕГРН. На первый взгляд всё было прекрасно: представлена выписка на актуальную дату, право собственности зарегистрировано за продавцом, ограничения прав и обременения объектов недвижимости отсутствуют, правопритязаний нет. Однако есть несколько но:
- Отсутствие так называемой «привязки» жилого дома к земельному участку. Так, в выписке из ЕГРН на землю есть специальная графа: «кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости», в ней должны быть указаны сведения о расположенном на участке жилом доме, однако в нашем случае – они отсутствовали.
Чем это чревато? Если связь между домом и земельным участком не зафиксирована в ЕГРН, регистратор Росреестра может приостановить государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю. В случае, если вы столкнулись с такой проблемой, можно долго спорить с Росреестром, что это не является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности, согласно закону, однако, в конечном счете, вы потратите время, деньги, а самое главное – нервы, не добившись желаемого результата.
- Помимо выписок из ЕГРН наш специалист проверил сведения о доме и участке при помощи специального сервиса Росреестра – «Проверка сведений об объектах недвижимости в режиме онлайн». Он содержит основные данные об имуществе, которые можно сопоставить с выпиской. И тут нас ждал неприятный сюрприз. Согласно информации с сайта Росреестра, существуют ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 09.01.2020. Позвонив по номеру телефона горячей линии Росреестра, мы не получили конкретной и единообразной информации: какое именно ограничение установлено? Актуальна ли данная информация или необходимо руководствоваться данными выписки из ЕГРН?
Опасность такой пространной записи – «ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации» — заключается в том, что это может быть абсолютно любое ограничение, возможно, на всей площади земельного участка. Например, одним из вариантов ограничения прав является, резервирование земель для государственных или муниципальных нужд. Что это означает? Что в любой момент у собственника могут принудительно выкупить землю, при этом предложенная за имущество цена будет вовсе не привлекательной.
Что мы узнали, получив на анализ запрошенный нами градостроительный план?
- Ограничение права, о котором шла речь в сведениях на сайте Росреестра – установлена охранная зона газораспределительных сетей (причем не на весь земельный участок, а лишь на 5 кв.м. рядом с забором).
- Примерно 1/3 земельного участка расположена в водоохранной зоне. Ведь в непосредственной близости с земельным участком располагается живописный водоём.
Подобные ограничения предполагают, что при использовании земельного участка необходимо учитывать определенные правила и специфику сброса сточных вод, проезда транспортных средств, возведения различных сооружений и т.п. Мы провели для нашего клиента подробную консультацию по данному вопросу, объяснили все нюансы. Так, благодаря получению дополнительной информации, наш клиент отказался от идеи возведения гаража в конкретном месте на земельном участке, найдя для этого более подходящую зону (поскольку первоначальная локация располагалась вблизи охранной зоны газораспределительной сети). Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны содержаться сведения о том, что покупатель недвижимости осведомлен о существовании ограничений права собственности. В противном случае регистрация перехода права собственности может быть приостановлена. Запросив градостроительный план, мы исключили подобный риск для нашего клиента.
Как мы вышли на сделку?
Наш специалист проверил все запрошенные документы, проанализировал дополнительную информацию в судебных картотеках и общедоступных базах данных, минимизировал возможные риски. По результатам проверки подготовлено правовое заключение с текстовой и графической информацией. Заключение дало клиенту полное представление о проведенной проверке и приобретаемых объектах недвижимости, в ходе устной консультации он получил ответы на все волнующие его вопросы. Взвесив все за и против, наш клиент принял решение о заключении договора купли-продажи.
Нами подготовлен договор купли-продажи, содержащий все необходимые условия, а также пункты, являющиеся дополнительной гарантией безопасности сделки для нашего клиента. Содержание соглашения согласовано специалистом нашей компании со стороной продавца.
Помимо вышеперечисленного, мы организовали подписание договора и проведение расчетов в конкретном отделении банка, избавив клиента от лишней головной боли. Почему нельзя было сделать это в любом месте? Для нашего клиента важно было провести расчеты по сделке наличными денежными средствами, при этом цена сделки далеко не маленькая. Корень проблемы в данном случае кроется в том, что банковские ячейки для расчетов наличными не являются универсальными по размеру. В нашем случае требовалась самая большая по размеру ячейка, найти которую довольно трудно – уточнить информацию о наличии ячеек по телефону невозможно, необходимо лично посещать отделения банка. Однако наш специалист заблаговременно нашел подходящий банк и забронировал ячейку для проведения сделки.
