ДДУ: расшифровка и все детали
Аббревиатура ДДУ, расшифровка которой договор долевого участия в строительстве, все чаще встречается в сделках с покупкой недвижимости. В настоящее время оформление отношений между застройщиком и покупателем при помощи ДДУ — это обычная практика на российском рынке жилья. Дело в том, что это единственный законный способ приобретения недвижимости именно на этапе строительства. Покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме. Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание. Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не является панацеей от всех рисков. И сегодня у застройщиков остается еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ. Ответы на вопросы о том, на что обратить внимание при заключении договора ДДУ в 2024 году, какие его условия требуют подробного и тщательного анализа, содержатся в данной статье.
Содержание
В ст. 4 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2014 г. закреплена расшифровка ДДУ в строительстве. ДДУ — это соглашение, по которому застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод, передать готовое жилье участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется выплатить установленную стоимость объекта. Данный договор будет также являться основанием для оформления права собственности впоследствии на жилые и нежилые помещения.
Отныне строительные компании должны работать через специальные эскроу-счета, где замораживаются внесенные дольщиком денежные средства. Получить эти средства компания может только после завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Это также означает, что данные денежные средства не могут быть объектом использования для застройщика на какие-то свои цели, что гарантирует их сохранность на специальном счете в банке. Такое условие помогает обезопасить вложенные в строительство при покупке квартиры средства дольщика.
Итак, теперь понятно, что значит аббревиатура дду по ФЗ 214. Она связана с недвижимостью, а точнее с покупкой квартиры на этапе строительства дома.
Особенности ДДУ: гарантии и условия
Правильно составленный договор долевого участия в строительстве поможет свести к минимуму риски, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств.
Гарантии ДДУ
- Государственная регистрация договора ДДУ
Государственная регистрация ДДУ — один из ключевых элементов защиты прав дольщика. Она обеспечивает юридическую силу договора, что исключает возможность манипуляций со стороны застройщика.
- Защита от двойных продаж. Регистрация ДДУ в Росреестре означает, что одна и та же квартира не может быть продана несколько раз разным лицам. Это защищает дольщика от мошеннических схем, при которых застройщик мог бы продать одну и ту же недвижимость нескольким покупателям.
- Прозрачность сделки. В процессе регистрации государственные органы проверяют правомочия застройщика на строительство и продажу недвижимости. Если у застройщика отсутствуют необходимые разрешительные документы или права на землю, договор просто не будет зарегистрирован, что снижает риски для дольщика.
- Право собственности. После завершения строительства и передачи объекта, зарегистрированный ДДУ служит основой для оформления права собственности на жилье. Без регистрации договора доказать свое право на квартиру в суде или получить официальное подтверждение собственности будет практически невозможно.
- Эскроу-счета: Финансовая защита дольщиков
С 2019 года обязательным условием при заключении ДДУ является использование эскроу-счетов. Эта система кардинально изменила порядок финансирования строительства и значительно повысила безопасность дольщиков.
- Сохранность средств. Деньги дольщика не поступают напрямую застройщику, а замораживаются на специальном банковском счете (эскроу) до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Это исключает возможность использования этих средств для других целей, не связанных с проектом, или их нецелевого расходования.
- Защита в случае банкротства застройщика. Если застройщик не завершит строительство, например, обанкротится, средства дольщика на эскроу-счете остаются неприкосновенными и возвращаются покупателю в полном объеме. Таким образом, дольщик минимизирует риск потерять свои инвестиции.
- Контроль банка. Банк, открывающий эскроу-счет, играет важную роль в контроле за исполнением обязательств застройщика. Он проверяет документы, подтверждающие завершение строительства, и только после этого перечисляет деньги застройщику. Это создает дополнительный барьер для недобросовестных действий со стороны строительной компании.
- Гарантийные обязательства застройщика
214-ФЗ также устанавливает гарантии на качество построенного жилья, что добавляет дополнительный уровень защиты для дольщиков.
- Гарантийный срок на объект. Согласно закону, застройщик обязан предоставить не менее 5 лет гарантии на построенные объекты недвижимости. Это означает, что в течение этого времени дольщик может предъявить претензии застройщику по любым строительным дефектам или недостаткам, которые были выявлены после передачи квартиры.
- Гарантия на инженерное оборудование. Помимо гарантии на здание, на инженерные системы и оборудование (электрические, сантехнические и другие сети) устанавливается минимальная гарантия в 3 года. Если во время эксплуатации объекта обнаружатся проблемы с инженерией, застройщик обязан устранить их за свой счет.
- Принцип ничтожности условий об освобождении от ответственности. Закон также защищает дольщика от попыток застройщика ограничить свою ответственность за качество строительства. Любые условия в договоре, которые освобождают застройщика от обязательств по устранению дефектов, признаются ничтожными. Это означает, что застройщик не может отказаться от выполнения своих гарантийных обязательств, даже если такие условия были включены в договор.
Самое важное в ДДУ
Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия.
- Что должно быть указано в договоре ДДУ в обязательном порядке:
- описание самого объекта (например, квартиры): назначение и площадь объекта, этаж, на котором расположена квартира, площадь каждой отдельной комнаты и их количество, наличие лоджий, балконов или веранд, условный номер объекта; строительные характеристики дома/здания: этажность, общая площадь, информация о материале стен и перекрытий;
- срок передачи готовой квартиры дольщику;
- гарантийный срок на квартиру (согласно ч. 5 ст. 7 федерального закона №214-ФЗ гарантия на квартиру не может быть менее 5 лет. Отдельно установлен гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование объекта — не менее 3 лет);
- цена объекта;
- одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, если договор долевого участия был заключен до даты 1 июля 2019 года;
b) размещение денежных средств на счетах эскроу.
- важно проверить реквизиты строительной компании, полномочия лица на подписание договора от имени застройщика (например, это может быть менеджер, действующий на основании доверенности, либо руководитель компании, действующий на основании устава и приказа о назначении);
Обратите внимание, что девелопер обязан указать срок передачи самой квартиры дольщику, а не срок окончания стройки (эти временные периоды не совпадают и последнее условие не относится к обязательным). Неустойка уплачивается в случае нарушения срока передачи объекта. При этом передаче ключей от квартиры обязательно должен предшествовать ввод дома в эксплуатацию.
В законе №214-ФЗ о ДДУ указано, что при отсутствии в тексте одного из обязательных условий, договор признается незаключенным, а, следовательно, доказать или оспорить что-то в суде будет сложной задачей.
Документы, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ
Несмотря на то, что покупка жилья в новостройках на этапе строительства считается выгодной для дольщика сделкой, речь все равно идет о крупной сумме, учитывая сколько стоит даже самая недорогая квартира. Поэтому дольщику необходимо знать про документы застройщика абсолютно все детали.
Основные документы
- проектная декларация;
- разрешение на строительство;
- документы, подтверждающие права на застраиваемый земельный участок (договор аренды или субаренды, выписка из ЕГРН).
Ознакомиться с проектной декларацией можно в ЕИСЖС (сайт: наш.дом.рф) или на сайте девелопера. В документе содержатся сведения о самом проекте, в котором дольщик планирует приобрести недвижимость, финансовом состоянии строительной компании, других проектах, в которых она участвовала и сроках их завершения.
Потенциальный покупатель также может проверить информацию о строительной компании следующим образом:
- запросить устав, финансовую (бухгалтерскую) отчетность, аудиторские заключения;
- проверить деловую репутацию по отзывам;
- проанализировать, привлекался ли девелопер в качестве ответчика по делам, связанным с объектами строительства.
Разумеется на полноценный анализ всей документации уйдет немало времени, при этом всегда есть риск упустить важный момент, а закон не прощает невнимательность.
Анализ договора специалистом позволит избежать судебных споров и минимизировать риски дольщика.
Наши кейсы
-
Взыскание компенсации за строительные недостатки в отделке квартиры в ЖК «1-й Ленинградский» (ГК ФСК)
Взыскано: 2 510 368 руб. 41 коп.
На какие условия обращать внимание?
Для минимизации рисков участника долевого строительства как одной из сторон ДДУ, расшифровка его условий очень важна.
Цена договора — существенное и очень важное условие. До подписания ДДУ необходимо еще раз проанализировать все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов, в частности:
- указана полная стоимость объекта;
- описан порядок ее выплаты (единовременный платеж, рассрочка);
- если оплата будет произведена одним платежом, то в документе указывается срок внесения денежных средств после государственной регистрации договора в Росреестре;
- прописан способ оплаты. В настоящее время используются счета эскроу, т.е. деньги участника замораживаются на специальном банковском счете. Если застройщик указывает в реквизитах платежа свой счет — это прямое нарушение закона, за которым последует уголовная или административная ответственность.
Будущему собственнику, прежде чем подписывать ДДУ, надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей. В соответствии с действующим законодательством, такие платежи производятся только с момента подписания передаточного акта, а включение в договор условий, предусматривающих оплату дольщиком коммунальных платежей ранее передачи объекта, влечет за собой ничтожность этих условий.
Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших невыгодное для себя соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте потребителю, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодное для себя соглашение только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.
Когда можно расторгнуть договор
- если застройщик превышает срок передачи объекта более чем на 2 месяца;
- выявлены существенные нарушения требований к качеству сданного объекта;
- если объект построен с отступлениями от условий ДДУ и строительная компания отказывается устранить недостатки, соразмерно уменьшить стоимость договора или возместить расходы, которые участник долевого строительства понес в связи с устранением недостатков.
Дольщику нужно не только внимательно изучить договор и настоять на исключении пунктов, противоречащих законодательству, но и проанализировать деловую репутацию строительной компании. Все это необходимо, чтобы обезопасить собственный капитал при покупке недвижимости.
Также важно обращать внимание на отзывы о взаимодействии застройщика с участниками долевого строительства. Плохое клиентское обслуживание, игнорирование обращений и претензий покупателей — повод задуматься.
Лучший способ удостовериться в качестве работ девелопера — непосредственно ознакомиться с уже сданными объектами, опросить жильцов дома, как они оценивают квартиры, возникали ли у них проблемы с компанией и т.д.
Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” помогут правильно оценить все возможные риски при заключении договора и определить, можно ли доверять конкретному застройщику.
Юридическая компания “Хелп Консалтинг” обеспечивает максимальную правовую защиту клиента при сопровождении “сделки под ключ”. Юристы компании:
- проводят предварительный анализ строительной компании, комплексный анализ самого ДДУ и иных, связанных со сделкой документов.
- оказывают юридическое сопровождение на всех этапах сделки;
- консультируют по любым вопросам, возникающим в процессе: порядок оплаты, регистрации договора и т.д.
Главная задача юристов ЮК “Хелп Консалтинг” состоит в обеспечении своих клиентов быстрой и надежной правовой защитой. Для получения консультации или юридических услуг зайдите в раздел «Контакты».
Ведущий юрист
7 лет опыта
более 200 выигранных дел
Комментарии